Можно ли установить мини-пивоварню в двухуровневом нежилом помещении со свободным статусом назначения, если арендодатели не могут сделать договор на аренду под производство пива? Могут просто написать «для использования помещения под пивоварню». Можно ли получить с таким договором статус производства? Ограничивает ли закон использование газовых баллонов для нагрева бойлера в таком помещении?

Закон обязывает организации, осуществляющие производство алкогольной продукции, иметь в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде, срок которой определен договором и составляет один год и более, производственные и складские помещения. Соответственно, функциональное назначение помещений пивоварни должно быть производственным и складским (подробнее см. консультацию https://profibeer.ru/lawyer/legal-advice/30204/).

Несмотря на то, что понятие «свободный статус назначения» нежилого помещения законодательно не закреплено, тем не менее, оно подразумевает универсальный характер его разрешенного использования. В связи с этим, необходимо убедиться, во-первых, что помещения находятся в здании, расположенном в границах производственной территориальной зоны в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, определенных градостроительным регламентом соответствующей территории, во-вторых, что размещение пивоварни применительно к месторасположению здания не будет противоречить санитарно-эпидемиологическим нормам, и, в-третьих, что эти помещения фактически можно использовать в качестве производственных и складских.

Формулировка в договоре аренды о допустимом целевом использовании помещений под пивоварню, предложенная арендодателями, вполне приемлема для размещения пивного производства.
Что касается использования газовых баллонов для нагрева бойлера, то это действующие «Правила противопожарного режима в Российской Федерации» допускают, но требуют выполнения ряда условий, в частности:

• газовые баллоны запрещено хранить и применять на чердаках, в подвальных, цокольных и подземных этажах, а также под свайным пространством зданий;
• газовые баллоны (в том числе для кухонных плит, водогрейных котлов, газовых колонок), за исключением 1 баллона объемом не более 5 литров, подключенного к газовой плите заводского изготовления, должны быть расположены вне зданий (за исключением складских зданий для их хранения) в шкафах или под кожухами, закрывающими верхнюю часть баллонов и редуктор, из негорючих материалов на видных местах у глухого простенка стены на расстоянии не менее 5 метров от входа в здание, на цокольные и подвальные этажи;
• шкафы и будки, где размещаются баллоны, выполняются из негорючих материалов и имеют естественную вентиляцию, исключающую образование в них взрывоопасных смесей;
• пристройки и шкафы для газовых баллонов должны запираться на замок и иметь жалюзи для проветривания, а также предупреждающие надписи «Огнеопасно. Газ»;
• у входа в помещения зданий и сооружений, в которых применяются газовые баллоны, должен быть размещен предупреждающий знак пожарной безопасности с надписью «Огнеопасно. Баллоны с газом»;
• размещение групповых баллонных установок допускается у глухих (не имеющих проемов) наружных стен зданий.

Нормативное обоснование:

• абзац первый пункта 2.3 статьи 11 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции» (в редакции от 30.12.2021, с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 29.12.2022); 
• пункт 4 части 5 статьи 8, статья 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 28.12.2022, с изменения и дополнениям, вступившими в силу с 01.03.2023);
• подпункт 3 пункта 37 «Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости», утвержденного Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (в редакции от 29.10.2021);
• Приложение № 1, пункт 51 Приложения № 2 к Приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений»;
• Приложение № 1, пункт 17 Приложения № 2 к Приказу Росреестра от 04.03.2022 № П/0072 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений»;
• статья 16 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (в редакции от 29.12.2022);
пункт 1,  подпункт «а» пункта 16, пункты 57, 86, 287, подпункт «г» пункта 299 «Правил противопожарного режима в Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 (в редакции от 24.10.2022).